Что нужно учесть потенциальным покупателям, желающим приобрести квартиры в строящейся новостройке.
Большинство объектов строится с нарушениями закона РК "О долевом участии в жилищном строительстве", передает inbusiness.kz.
Суд да дело
На днях агентство по финансовому мониторингу сообщило об аресте двух топ-менеджеров одной из строительных компании Восточно-Казахстанской области. Они подозреваются в хищении средств дольщиков — почти 2 млрд тенге. В компании, не имевшей соответствующего разрешения на строительство, заключали фиктивные договоры на долевое участие. В итоге пострадали 102 человека. Объект в Усть-Каменогорске превратился в долгострой, жилой комплекс так и не был завершен.
И такие случаи не единичны. Ранее мы сообщали, что свыше 62% застройщиков в Усть-Каменогорске незаконно привлекли деньги населения.
Немало проблемных объектов и в Астане. К примеру, сейчас в Астане расследуется дело в отношении менеджера одной из компании по факту мошенничества. По предварительным данным, он заключал с потенциальным покупателем фиктивный договор и получал первоначальный взнос. Но в кассу компании эти деньги не поступили.
"Подобных рисков в строительстве с долевым участием много. Потом приходится ждать очень долго, годами, все это время скитаться по съемным квартирам. И в конце концов вообще можно ничего не получить, ни денег, ни квартиры. И потом ещё потратить годы, чтобы вернуть свои кровные. А к тому моменту сама компания может быть объявлена банкротом, не иметь ни денег, ни имущества, мало ли что может произойти. Выиграть суд в таких случаях можно, но очень сложно", — говорит адвокат Бауыржан Азанов.
Необходимо принять меры
Согласно закону РК "О долевом участии в жилищном строительстве", на территории Казахстана при строительстве жилых комплексов долевое участие возможно только при получении гарантии единого оператора – АО "Казахстанская жилищная компания" либо при участии в проекте банка второго уровня, для чего требуется разрешение местного исполнительного органа.
По данным ассоциации застройщиков Казахстана, только 30% жилья в стране строится в соответствии с законом "О долевом строительстве". Остальные 70% – незаконно.
" Долевое строительство , то, которое осуществляется в рамках закона РК "О долевом участии в жилищном строительстве" оно достаточно малую долю имеет. Эта доля не более чем 30% от всего рынка нового жилья. К сожалению, закон не работает в достаточной мере. Идут тотальные нарушения. Самое главное – несоблюдение закона. Есть целые города и регионы, где об этом законе никто не знает. Местные исполнительные органы просто-напросто наплевали на закон и не контролируют его исполнение. Такая проблема есть и это потенциальные риски для дольщиков", — отмечает президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков.
По его словам, он наблюдает ситуацию на рынке, сигнализирует в местные исполнительные органы, органы прокуратуры, но не всегда по этим сигналам принимаются оперативные решения.
"Во-первых, не всегда они принимают позицию ассоциации. В целом были даже ситуации, когда мы видели откровенное укрывательство. Если бы у нас были какие-то рычаги воздействия, то естественно, мы бы все это давно прекратили. И рынок бы работал предельно прозрачно и все бы соблюдали закон. Но, к сожалению, таких рычагов нет у нас", — добавил он.
Для того, чтобы получить разрешение или гарантию, нужно пройти все необходимые этапы: разработать проект, купить землю, пройти госэкспертизу.
"Те, кто обходит закон, нарушают, могут даже не имея земли открывать продажи квартир, нарисованных, по сути, на бумаге, и обманывают тем самым людей. А люди ведутся. Если есть разрешение, значит есть все документы. Если же нет разрешения или гарантии, то значит вы идёте на риск", — заключил президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков.
Ситуация на рынке будет оставаться такой, пока государство не примет действенные меры, говорят эксперты.
"На данный момент соблюдать закон дороже, нежели его нарушать. Существенно дороже. Поэтому в правительстве должны разработать такие механизмы, которые поставят тех, кто соблюдает закон, на уровень выше. Чтобы они могли пользоваться доступом к ипотечным программам, получали дешевые кредиты и так далее. То есть, могут разработать пакет преференций, которые получат застройщики, готовые и согласные соблюдать закон. И те, кто идёт на всякие махинации, в итоге проиграют", — уверены они.
"Сейчас многие строительные компании используют договор бронирования или предварительный договор, но это не законно. По предварительному договору, по закону не предусмотрено получение денег, это больше про намерение сторон. Но в нашей стране это практикуется у застройщиков. И почему-то наши власти закрывают на это глаза, но это приводит к мошенническим схемам. И двойные продажи до сих пор есть, к сожалению. Договор бронирования — такого нет в гражданском кодексе. Нужно запретить заключать такие договора, оставив только договора долевого участия", — говорит адвокат Жанна Мукашева.
Что нужно знать
По словам эксперта по недвижимости Наримана Дараева, на рынке существует два вида приобретения квартиры.
"Первая, когда заключается договор долевого участия (ДДУ), это официальная, законная, скажем так схема, где дольщик защищен. Там есть гарантия от единого оператора. И вторая — это предварительный договор купли-продажи (ПДКП), по которому тоже застройщик продает, но она уже не является официальной. В этом договоре застройщик обещает, что когда будут документы и когда достроится комплекс, он продаст официально дольщику. И оформит жилье на него", — сообщил Нариман Дараев.
По словам эксперта, вторая схема наиболее популярна. Потому что при ДДУ застройщик несёт дополнительные расходы, в том числе на получение гарантии, разрешения. Все это включается в стоимость квартир. А при ПДКП проще. Поэтому и цены у них ниже до 20%. Потенциальных покупателей привлекает низкая стоимость.
"Вот, по сути, почему избегают многие застройщики процедур с дополнительными расходами. Когда можно и проще сразу напрямую привлекать по предварительному договору купли-продажи деньги от людей. Но в этом случае, риски большие", -- говорит эксперт.
Эксперты советуют людям, желающим участвовать в долевом строительстве, обезопасить себя. Перед тем, как подписывать договор о долевом участии с той или иной компанией, заглянуть на сайт Казахстанской жилищной компании и изучить, имеет ли фирма разрешительные документы и имеет ли право привлекать средства дольщиков, гарантируется ли строительство. Иначе вы рискуете остаться без жилья и денег.