К 2035 году население Ташкента, по прогнозам, увеличится на четверть и достигнет четырёх миллионов человек, закрепив статус столицы Узбекистана как самого крупного города Центральной Азии. Чтобы трансформировать город в полицентричный мегаполис, правительство создает крупное ядро деловой активности – Новый Ташкент, который должен снизить нагрузку на городскую транспортную систему, увеличить площадь жилого фонда и коммерческой недвижимости столицы.

С учетом новых районов уже к 2035 году жилфонд столицы Узбекистана может увеличиться на 55%, а площадь офисной недвижимости – на 460%, до 2,15 млн квадратных метров.

В своём отчете IQ City Planning Tashkent международная консалтинговая компания коммерческой недвижимости Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP, ранее часть глобальной группы Cushman & Wakefield) рассказывает о текущем состоянии столицы Узбекистана и прогнозах её развития в ближайшее десятилетие.

Градостроительство

Ташкент, по планам городской администрации, должен стать более полицентричным. Столица растёт в восточном направлении. В 2020 году сформирован новый район – Янгихаёт. А сейчас идёт активная подготовка к реализации проекта «Новый Ташкент» (прогнозные сроки реализации 2023–2045 гг.) к северо-востоку от мегаполиса.

Сегодня более трети (35%) общей территории города занимают индивидуальные жилые строения. При этом, по расчетам CMWP, в них проживает только 25% населения. Большая часть населения (62%) живёт в среднеэтажной застройке, занимающей 12,3% площади города. Под индустриальные территории отведено 16,8% городских площадей. А под коммерческо-деловую (торговля) и общественно-деловую (офисы) инфраструктуру – лишь около 4,7%.

Новый Ташкент претендует стать новым деловым центром. По планам, на территорию 19,7 тыс. га поэтапно перенесут административные органы и создадут до 200 тыс. рабочих мест. Здесь построят жилье на два миллиона человек (на первом этапе – многоэтажки на 100 тыс. жителей). Появятся университет «Новый Узбекистан», новое здание Национальной библиотеки, театр и другие общественные пространства. Существующий город с Новым Ташкентом со­единят две линии метрополитена. Драйвером развития территории должен стать переезд сюда государственного аппарата.

«Создание нового крупного ядра деловой активности в городе потенциально позволит снизить нагрузку на транспортную систему города и сократит время ежедневных поездок, что положительно отразится на экологии», – отмечает CMWP в своём отчете, но предостерегает: «Риск заключается в затягивании переезда административных органов, так как они фактически создают критическую массу для появления жизнеспособного делового района. Критически важна интеграция Нового и старого Ташкента. Без взаимосвязанной политики это может привести к катастрофическим проблемам для экологии, транспорта и коммунальной инфраструктуры».

К ключевым вопросам эксперты относят окупаемость деловых проектов на новой территории, а именно наличие спроса у компаний на отдаленные площади и сроки строительства жилой недвижимости, необходимой для поддержания деловой функции.

Существующие территории города, по мнению CMWP, тоже требуют внимания властей. В частности, в редевелопменте нуждаются промышленные зоны, около 40% территорий которых используется неэффективно, а также зоны индивидуальной частной застройки.

Авторская колонка Темура Ахмедова «Мы строим Ташкент, а не второй Дубай»

Жилищное строительство

По состоянию на 1 июля 2023 года, по данным UzStat, в Ташкенте проживают почти 3 млн человек. С начала года численность населения увеличилась на 43,1 тыс. человек. Рост населения CMWP связывает в том числе с привлечением на столичный рынок труда кадров со всей страны. Эксперты прогнозируют, что к 2035 году в Ташкенте будут проживать 4 млн, а к 2050-му – 5,4 млн человек.

Уровень обеспеченности жильем в Ташкенте на начало текущего года составил 22,8 кв. м на человека. При этом до трети населения города проживает в частных домовладениях, которые сильно повышают средний показатель в статистике.

Средняя плотность населения в столице Узбекистана – 145 чел./га в жилой и 68 чел./га в общегородской части мегаполиса. Наиболее заселенные районы: центр, Чиланзар, Сергели, Юнусобад. Пик плотности приходится на квартал Ц-2 (центр-2), где проживают 1 480 чел./га. Такая высокая плотность населения сравнима с глобальными городами – Лондон, Гонконг, Милан, говорится в отчете IQ City Planning Tashkent.

Стратегия развития города «Ташкент-2030» предусматривает увеличение объёмов строительства жилья на 45% – до 44 тыс. квартир в год. Основной объём жилого фонда, по данным CMWP, будут строить за пределами Малой кольцевой автодороги.

В 2021 году для улучшения жилищных условий населения по всей стране начали строить массивы «Новый Узбекистан». В Ташкенте такой массив на 1 536 квартир должен появиться в Сергелийском районе.

Для района Новый Ташкент на юго-востоке (Юкоричирчикский и Уртачирчикский районы Ташкентской области) выделили почти 20 тыс. га земли. Первый этап развития территории включает строительство жилья и объектов инфраструктуры для 100 тыс. жителей на площади 2,5 тыс. га.

Эксперты CMWP отмечают изменение потребительского поведения покупателей недвижимости – квадратура квартир для них стала иметь меньшее значение, чем раньше. За последние два года это привело к сокращению средней площади квартир в полтора раза – до 65 кв. м.

«В соответствии с нашими прогнозами по росту населения, для сокращения дефицита доступного жилья должно проводиться ускоренное строительство жилищного фонда класса эконом/комфорт за пределами города. Дальнейшее увеличение населения требует не только увеличения жилого фонда, но и его качественного изменения: кадрам высокой квалификации необходим качественный жилой фонд», – делают выводы в Commonwealth Partnership.

Социальная инфраструктура

В Ташкенте, по мнению экспертов CMWP, высокая доступность начального и среднего образования. Более 90% детей проживает в радиусе одного километра от государственных школ. Но в школах не хватает квалифицированных кадров, учебных материалов, уровень использования IT низкий, а нагрузка на сами школы высокая (большинство из них работает в две смены). Доля частных школ, по оценкам консалтинговой компании, составляет 3–7% от всех учебных учреждений в городе. С учетом частных заведений доступность школ составляет 94%.

Ситуация с детскими садами заметно хуже. Лишь 68% детей проживают в 500 м от ближайшего детского сада. Частные детские сады составляют 45% от всех учреждений. Особенно актуальна проблема доступности детсадов для горожан, живущих в частном секторе.

В столице Узбекистана не хватает медицинских учреждений, современного оборудования для диагностики и лечения, а также врачей узких специальностей. Поэтому в городе планируют строить новые медицинские центры. К примеру, индийская компания Aakash Health в рамках государственно-частного партнёрства намерена построить в Ташкенте современный медицинский городок стоимостью $100 млн. Чтобы обеспечить поликлиники и больницы столицы техникой и оборудованием, правительством выделено около 30 млрд сумов ($2,44 млн). Процесс оказания медицинских услуг планируют оцифровать. С текущего года начато внедрение системы государственного медицинского страхования, которое должно сократить бюджетные расходы и повысить качество медицинских услуг.

К 2030 году Ташкент должен стать в пять раз зеленее. Площадь парков и скверов в городе планируют увеличить с текущих 900 га до 5 тысяч га. На сегодня в районах с малым количеством зелёных насаждений и высокой плотностью одноэтажного строительства температура в летние месяцы превышает 35 ºС. В то же время северо-восточная часть Ташкента заметно холоднее благодаря наличию Ботанического сада и низкой плотности застройки.

Инженерная инфраструктура

Экстенсивный рост города несоизмерим с возможностями устаревшей инфраструктуры. Изношенность инженерных сетей, недостаточное техническое обслуживание и неэффективное управление приводят к частым авариям, неполадкам и перебоям в работе систем. Для решения проблемы эксперты CMWP, опираясь на мировую практику, рекомендуют властям города увеличить тарифы на коммунальные услуги.

«В инженерной инфраструктуре важную роль играет возможность поддержания инфраструктуры. Ежегодный бюджет зависит от доходов ресурсоснабжающей организации. В случае большой доли невыплат или малых тарифов это отражается на содержании инфраструктуры. На данный момент существуют объективные сложности с заключением концессионных соглашений. Основные из них – нормативные и тарифные», – отмечают эксперты CMWP.

Для трансформации существующей системы водоснабжения привлечена французская компания SUEZ, которая разработает генпланы систем питьевого водоснабжения и канализации.

Для обслуживания территории Нового Ташкента власти планируют построить станцию тригенерации (система позволяет использовать утилизированное с газопоршневых установок тепло зимой для отопления, а летом – для кондиционирования помещений), которая будет первым подобным объектом в Центральной Азии.

Транспорт

Количество автомобилей в Ташкенте с ростом населения и улучшением уровня жизни за последние четыре года увеличилось на треть (+34%). А к 2025 году, согласно прогнозам, автомобилей станет на 120% больше – 1,29 млн.

Рост количества автомобилей в Ташкенте ведёт к пробкам и перегруженности дорог, недостатку парковок и негативному воздействию на экологию. Усугубление трафика – повод для оптимизации транспортных потоков и расширения пропускной способности развязок, а также введения ограничений в центре города, считают в Commonwealth Partnership.

«В общемировой практике используются различные подходы и способы, например платный въезд в центр города или платные парковки совместно с развитием общественного транспорта», – говорится в отчете IQ City Planning Tashkent.

Уровень пользования общественным транспортом в столице власти намерены повысить вдвое – с текущих 30 до 60% к 2030 году.

«Мы считаем, что пересаживание жителей на общественный транспорт – крайне тяжелая задача при имеющейся структуре города, а успех будет зависеть от комплекса условий: стабильности и качества услуг, узнаваемости бренда и изменения потребительских привычек жителей», – предостерегают в CMWP.

Алексей Летуновский, руководитель аналитической группы Commonwealth Partnership Uzbekistan, автор отчета IQ City Planning Tashkent

На мой взгляд, строительство Нового Ташкента – это не плохо и не хорошо, это необходимость. Ташкент – магнит для населения Узбекистана: здесь выше зарплаты, больше возможностей. Учитывая высокую рождаемость и миграцию, спрос на жилье в столице будет только расти, достигнув пика через 15 лет, когда сегодняшние дети станут самостоятельно зарабатывать и образовывать семьи. И если в ближайшее время не пустить энергию девелоперов в мирное русло (то есть не выделить новые земли под жилую застройку), на фоне высокого спроса на жилье они станут наживаться на каждом участке земли в столице.

О качестве реализации проекта «Новый Ташкент» судить сложно, так как отсутствует открытая информация. Пока известно лишь, что есть мастер-план (он тоже отсутствует в открытом доступе) без привязки к кадастровой карте. Картинка красивая: предусмотрены основные и вспомогательные магистрали, трамвайная сеть внутри нового района, ветки метро, связывающие новый полицентр с существующим. Однако это лишь видение, на практике из того, что отражают в мас­тер-планах, реализуют от 20 до 50%. Разработка нормативной документации по проекту, по планам, начнётся в 2024 году.

Открытость проекта очень важна. Развитие жилой и коммерческой застройки в «Новом Ташкенте» не может обойтись без осведомленности инвесторов. Да и жители не будут покупать там квартиры, пока нет понимания перспектив развития территории.

Другой важный вопрос – финансирование проекта, а точнее, наличие партнёров, которые будут готовы участвовать по схеме ГЧП. Без них реализация проекта будет затруднена.